大家さん!空室をゼロにする【リフォーム&リノベーション】

日本人の価値観やライフスタイルの変化、所得、資産の格差は地域的な広がりを見せ、市場のモザイク化が進んでいます。

賃貸住宅需要もモザイク化している時代です。こうすれば必ず成約に結びつくといったものが見えなくなっています。

住まい方があまりにも多様化してきているからです。多様化してきているからこそ、住まい方を固定してしまう持家でなく、賃貸住宅なのだと言う方もできます。

小子化時代になり、賃貸住宅は借り手市場が続いている昨今では、競争力のない物件はどうしても空室が多くなりがちです。

原状回復しただけでは何カ月も空室が埋まらない物件も少なくありません。賃料の値下げで対応すると不良入居者が多くなったり、次回には更に値下げせざるを得ないという不良物件へのスパイラルに陥るとも限りません。

空室を埋める場合の打開策がないわけではありません。賃貸住宅も≪商売なんだから経営センスが必要なんだ≫という意識をもって臨めば、解決の道は開かれます。

経営するには表面的なことばかり追い続けると長続きしません。まずは、住宅空間のイロハも必要です。工事の頼み方、予算の考え方も重要です。実行に移すには、チョットしたアイデアや事前策も必要です。

住宅は、生活空間としての女性ニーズが取り込めていなければなりません。分譲住宅では、いち早く女性ニーズを採りいれています。賃貸住宅は、その点かなり遅れていると言っても、過言ではありません。

本サイトが空室で困ったときの物件つくり、また、空室で困らないために時代に合った競争力のある物件に変わるため、大家さん始め不動産管理会社の皆様の一助に成れば幸いです。

 

空室が多い物件の原因

 

空室の多い原因

家賃が高いから空室なのか?

従来、賃貸住宅には、地域ごとに、広さ、立地、築年数により賃料相場が形成されていて、近隣にある類似の賃貸物件の賃料を参考にして新規賃料が設定されてきました。

しかし、同じ広さで同じ築年数なのに、隣接するマンションの賃料が2~3割も違うという事例を皆さんの周りでも見聞きしたことはないでしょうか?

これからは集客方法、設備内容、デザインやサービスと付加価値の違いで物件ごとに賃料が変化する時代に移ってきています。

賃料が割高でも満室になっている物件の出現が珍しいことではなくなってきました。地域によらず良質で付加価値を高めている物件は賃料が高い、逆に立地だけに頼っていて質が落ちて来ている物件は自然消滅の運命をたどるというように、賃貸住宅市場でも「賃貸住宅の差別化」時代が到来してきました。

賃料が高いことは埋まらなかった理由では無くなってきているのです。

埋まらないのは「賃料が高いから」でなく、「その建物に魅力が無いから」なのです。

一般商品と同じく、賃貸住宅経営にも魅力ある商品づくりが必要な時代となって

きたのです

 

建物が古いから空室なのか?

住宅として利用するには古いより新しい方が良いにきまっています。しかし、建物は時と共に古くなってきます。古民家や京都の町家のように100年程経過しても建物の良さが生きているものも有ります。しかし、だいたいの賃貸住宅では時の経過とともに薄汚くなってしまいます。

古民家や京都の町家は自然素材を多く使っているため、多少の汚れが建物の風格を上げてくれます。しかし、現在の建物は外装材や内装材に新建材を多く使っているため汚れると汚れがそのまま残り、汚らしくなってしまいます。

新建材は汚くなってしまつたら、汚れを落とすか、取り替えるか、塗り替えるかしかありません。

汚れを落とすことをこまめにしない限り、汚れが落ちなくなってしまいます。しかし、外壁クリーニングを行うのは簡単ではありません。まして、外壁を取り替えるとなると費用がかかりますので塗り替えることになってしまいます。

このように、新建材の外装材でつくられた賃貸住宅は最低限の塗り替えは必要なのです。

塗装をする場合、塗料が何色でも価格は基本的に変わりません。ですから、建物が少しでも美しくなる色で、汚れが付きにくい塗料で塗装することを選択して下さい。

建物が古いから埋まらないのではなく、汚らしいから埋まらないのです。

 

駅から遠いから空室なのか?

駅から近い物件が賃貸住宅の選択要因で上位であることは変わりません。駅から遠いより近い方が、賃料も高く、入居率が高いのは当然です。

マンション系であれば遠くても駅から歩いて10分以内の立地が望ましいでしょう。

アパート系でも15分以内であることが成立の条件だと思われていました。最近では、此れまでのように駅から近いから埋まり、駅から遠いから埋まらないとは言えなくなってきています。

ターゲットが誰であるかによって、求められる周辺環境、内外装も変わってくるのです。あるターゲットには必須である事柄も、他のターゲットにとって邪魔になってしまうということです。

安心して子共を育てられる駅から少し離れたような所に住みたいという「子育て中の人」もいます。

また、郊外や地方であれば車での移動が主流になるため、高速に出やすいとか、近くの商店街とか商業施設に車で15分くらいといった地の利が求められます。

駅から遠い物件であったら、物件の立地と周辺環境などを考慮してターゲットを絞り、建物にそのターゲットが求める環境を企画するという方法も立地の悪さを逆手に取る方法です。

都心立地での賃貸建物がハイリターンなのは、建物より土地自体が稼いでいるからなのです。しかし、郊外立地の賃貸建物では、土地が稼がない分、建物が稼がなければならないのです。

 

付加価値を付けた物件に

積極賃貸派に注目

賃貸市場を考えて需要層を分類すると、「当然賃貸派」「仕方なく賃貸派」「取り敢えず賃貸派」「あえて賃貸派」「積極賃貸派」に分ける事ができます。

「当然賃貸派」は何時の時代でも賃貸住宅でOKという学生や単身赴任者向けのものです。時代に合った設備などが充実してさえあれば需要がなくならない。

「仕方なく賃貸派」は持ち家を持ちたくても金銭的余裕がない人で今後増加の一途をたどると考えられる。

「取り敢えず賃貸派」は将来持家を持つために現在は賃貸で我慢する人たちです。この人達は賃料が安ければ安いほど良いという層になります。

「あえて賃貸派」は住まいの移り住み方に、初めはアパートから、賃貸マンション、分譲マンション、そして一戸建住宅で終わるという移り住み方への希望がありました。

最近、この移り住み方が変化してきています。住宅は所有する必要が無い、いろいろ考えたが賃貸で十分だと言う層です。

「積極賃貸派」は持ち家よりむしろ賃貸の方が良いと言う層です。

 

少子化時代に突入し、賃貸住宅市場もこれからは供給過多が本格化すると予測されております。

お持ちの賃貸物件が「仕方なく賃貸派」「取り敢えず賃貸派」をターゲットとしている建物の場合は、賃料の値下げ競争になってしまう可能性が大きいと考えられます。空室になった賃貸住宅はさらなる値下げをしなければ入居者が集まらない、というように値下げが値下げを呼んでしまう悪循環に陥ってしまう可能性が大きいのです。

現在のように地価の右肩上がりが考えられない時代では、所有した後に長期住宅ローンが待ち構えているだけでなく、生活拠点を移動せざるを得ない状況になった時など、分譲マンションを売却しようとすれば、売却価格が購入時より安くなるのが普通で、ローン返済が出来ない場合も有るくらいです。

このような状況下では、わざわざ住み替えや移り住みを困難にしてしまうような分譲マンションでなく、賃貸マンションの方がライフスタイルに合っているという人(積極賃貸派)も多くなってきています。

さらに、少子化により、親の住宅資産が将来は必ず自分のものになるという人達もあり、わざわざ他に住宅資産を所有する必要が無いという考え方も出てきています。

現在の賃貸住宅市場には、このような「積極賃貸派」向けの賃貸住宅は少なく、少ないからこそ、今後、望まれる市場と予測されます。

 

積極賃貸派にとって魅力のある賃貸住宅とは?

1.少ない予算で出来るおしゃれな空間を目指そう

これからは、今までの常識であった「駅に近い」「収納が多い」だけではなく付加価値を付けた物件に人気が出てくると考えられます。

住宅や暮らし方に関する雑誌の種類が豊富になっていることからも分かるように、住まい手側の「住」に関する関心やセンスが成熟してきています。

また、技術革新がインテリアに関する建材の技術水準を高めたことや、オーダーメイドのものでも安価で作ることが出来るようになってきたこともあり、見た目がおしゃれにデザインされた設備や雑誌に載ったもの(本物でなく偽物十分)、輸入設備っぽいものなどを多用して少ない資金でちょっとだけおしゃれな空間を造ることが出来ます。

こんなことも、自分のスタイルや好き嫌いがハッキリしている若者層をターゲットにできる方法です。

2.「安い商品」と「安物」は違う

打ち放しコンクリートがデザイナーズっぽいと思って、打ち放しコンクリート模様のビニールクロスを貼ったり、床は大理石が豪華だと思って大理石模様の塩ビタイルを貼って空室が埋まりました。

と新聞などの記事を見かける事がありますが、住み手側は感性が鋭いのです。価格が安い商品と安物とは区別しています。安物でデザイナーズ風を造ると、汚くなったら取り替えるしかありません。

新建材が全て悪いというのでなく、使い方を間違えると、入居者の入れ替え時に取り替える費用が多額になってしまうことが考えられるということです。

デザイナーズぽいおしゃれな賃貸住宅にするには、従来の住宅で使用されていた材料から抜け出して、店舗・オフイスで使用する材料を使うのもコツです。

3.部屋に入った瞬間のイメージが契約を運命づける

積極賃貸派は、分譲住宅の購入と違って、多少不便でも面白ければいいや!というような軽い感覚で借りるケースも少なくありません。

「友達に自慢したい」程度の安易な理由で決めている人も多いそうです。

それに、素人でもインテリアデザインに興味を持って研究している人も増えています。これらの人は、造り(構造)や配管など気にせずに、外観とか内装の雰囲気が全てとなります。住まいも洋服、音楽を選ぶと同様に建物を見たとき・部屋に入った瞬間に感じるモノが大事です。

建物の機能性をアップする事はお金がかかりますが、デザイン性をアップさせる事はセンスです。センスは情報収集と努力によってカバーできます。

「この部屋でこんな暮らしをする自分は絶対に楽しいに違いない!」

という気持ちを起こさせることなのです。

 

借りて頂いているという経営感覚が重要だ!

日本では賃貸住宅は2年ごとに契約を更新していくのが一般的です。更新時には更新料として新家賃の1カ月分を更新料として支払うのも一般化しています。

しかし最近では、法的根拠のない更新料は不要だという賃貸住宅も増えてきています。更新料については、日本に住む外国人には奇異に見えるようです。

大家さんにとって更新して貰えるのはありがたい筈です。24か月入居していれば1カ月分の賃料は4%になります。空室率を考え「住まわしてやっているんだ」という過去の話から「借りてもらっているんだ」と大家さんの意識を変えることが必要な時代が到来してきました。

部屋が空くと、最近は家賃を下げないと入居者が決まらないので、今入居している人が出て行かなければ、家賃を下げずに済むと考え、部屋が空いた時にしかしないリフォームやクリーニングを、入居中の部屋にしてあげるとか、キッチン・浴室のクリーニングとか賃料の0.5~1か月分でこなせるサービスを行い、出ていきたくない部屋にすることも良いことかもしれません。

空けない為の賃貸住宅経営という発想の転換も立派な競争力であります。

 

 

 

 

 

 

 

 

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