経済的耐用年限が大家さんにとって必要な年数

経済的耐用年限が大家さんにとって必要な年数

 

建物の耐用年数には、いろいろな考え方があり、「法定耐用年数」とか「物理的耐用年数」とか「機能的耐用年数」とか「社会的耐用年数」とか「経済的耐用年数」とかいろいろの考え方があります。

 

理論上では、「経済的耐用年数」を物理的な要因、機能的要因、社会的要因、経済的要因による劣化を勘案して、建物が経済的に地域社会のなかで稼働できる寿命ととらえる、と規定しています。

 

実際には、建物としての物理的、機能的、有用的価値が減少した場合、それらの価値の減少を補うために、修繕や取替え、改修を行う必要が生じますが、それに必要な費用と価値の増加よりも、その建物を解体して建て替えた方がより経済的価値が増加すると考えられる年限を経済的耐用年限といいます。

 

建物自体の価値の減少に伴う要因だけでなく、老人が多くなり老人専用にした方が収益率が良いとか、都市計画が変更されて容積率が2倍になったため今までの建物の2倍の規模の建物に建て替えた方が収益率が上がるといったように、収益効率から建て替えが選択される年限も経済的耐用年限といわれます。

 

このように耐用年数の考え方もいろいろありますが、明確に数値として示されているのは法定耐用年数だけです。

 

しかし、法定耐用年数は建物の物理的現象を必ずしも反映してはいないため、耐用年数の考えから外して考えると、物理的耐用年限の大きな要因は建物の劣化であり、経済的耐用年限は陳腐化が大きな要因になっています。

 

大家さんにとって必要なのはこの経済的耐用年限です。

 

建物は建った途端老巧化が始まります。これは避けられないことです。

 

日頃のメンテナンスの努力によって、ある程度の老巧化の速度を遅らせることは可能です。そして、建物の劣化は、外壁塗装とかリフォームによって機能的には支障がないものであれば、老巧化を防ぐことも可能ですし、陳腐化を防ぐことも可能です。

 

しかし、建物自体を時代の変化に対応できるよう、社会や入居者の要求に合わせた魅力ある建物に再生させるための抜本的な改修工事(リノベーション)が必要になった。

 

すなわち、その時代に合った建物に造り替える工事が必要になった場合は、それに支払う費用と建物の価値の増加よりも、その建物を解体して建て替えた方がより経済的価値が増加するのかを比較検討することが必要です。

 

そして、より効果が上がる方法を選択するためにも、大家さんにとって経済的耐用年限が必要なのです。

 

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