修繕工事と計画修繕

 

修繕工事は、日常管理で行われている小口修繕及び事故修繕と、計画的に一定の周期で行われる計画修繕に分けられます。

 

小口修繕などは部分的な修繕・取替えのための修繕ですので、工事費も比較的低廉で済みます。

 

これに対して計画修繕は一定の時期を予測して行うもので「どのような処を、何時、どのような方法で行うのか」という検討が必要と成ります。

一斉に行われる修繕工事でありますし、当然、工事費も多額になりますから、資金的な裏付けが必要に成ってきますので事前の準備も欠かせないものとなります。

 

この計画修繕をまとめたものが長期修繕計画といわれるもので、短期的に繰り返して行われるもの、10数年の周期で行われる中期的なもの、20~30年に一度の長期的なものに分けられます。当然、大規模修繕もこれらに含まれるものです。

 

建物(マンション)の維持保全と長期修繕計画を大まかに分類すると次の表のようになります。この表では分類と同時にその範囲と主要な項目を、また、それぞれが一般的にはどのよう費用で賄われているかを示しています。

 

建物(マンション)の維持保全体系

 

対象範囲・項目 維持保守全費用
●給水、汚水、EV施設などの保守、点検 ●日常管理費(営繕費、保守・点検費用及び委託費)
日常管理 保守・点検
●消防設備、電気設備
清掃 ●受水槽、高架水槽、雑排水管などの清掃
●建築の目視による点検
修繕工事 日常管理 ●建物の部分的な少修理 ●日常管理費
(小口修繕・事故修繕) ●道路、外構などの小修理 ●多額を要する場合は修繕積立を一部流用
  ●漏水事故などの修繕、応急修理
 計画修繕(短・中・長期計画) ●長期修繕計画によるもの ●原則として修繕積立による
建物(外壁、屋根、バルコ二ー、階段、廊下などの共用部分) ●小規模な工事は日常管理費で賄う場合も有る
設備(給水、排水、ガスなどの配管機械設備、電気設備、消防設備、TV共聴設備)外構(道路、駐車場、工作物)
環境整備 外構整備・緑化計画 ●プレイロット・遊戯施設 ●日常管理費
●植栽・造園 ●多額を要する場合は年次計画とする
増設・新設 ●駐車場、自転車置場、オートバイ置場 ●修繕積立より借入
●日常管理費で年次計画とする(利用料金で返済して行く)
  


 

 

屋外等の環境整備

 

建築後10年~20年が経過した賃貸住宅の場合、屋外施設の劣化や居住者の年齢構成の変化に伴うニーズの変化で、本来ならば心を癒す緑が、苦情や要望など様々な問題が徐々に顕著化してくる時期だと思われます。また、防犯の上からも屋外環境を見直すことも大切な事と思います。

 

  • 既存樹木の調査・現状把握

 

・現在樹木の形状「高木、中木、低木、地被」に分けて全ての樹木に番号を記し、樹種名、高さ、葉張り、幹回りを計測します。

 

・管理状況の把握「適切な管理が行われているか、問題があるか、問題の要因は何か、植栽されている状況などを把握します。」

 

・樹木の障害状況の把握「生活環境に対し悪い影響の要因となる樹木を調査します。」(木の影により部屋に日が入らない、ベランダに枝がかり害虫が侵入する、木の根が舗装を持ち上げ段差があるなどが多くみられる。)

 

・植栽管理者の比較「現在行われている植栽管理者が適正か割高か、一般的な価格と比較します。」

 

  • 作成樹木管理台帳・植栽管理図

 

・上記の既存樹木を調査した結果をリストに取りまとめます。管理する樹木をリストより取り出し剪定単価を入力すれば管理費のシミュレーションや管理記録が出来、植栽管理が可能です。

 

  • 屋外施設の調査

 

・危険個所の状況「段差や亀裂が見られる舗装、安全柵・車止めの性能や設置状況、側溝・桝・排水管の蓋の有無や破損状況・排水不良個所を調査します。」

 

・バリアフリー対策の状況「階段と手摺、階段とスロープ、車椅子・シルバーカーと通路の幅員、階段等の見やすさを調査します。」

 

・防犯対策の状況「外灯照明が夜間十分か、生垣や茂み等に身を隠せる場所が有るか、駐車場・駐輪場に死角は無いか、見通しがきかない場所は無いか調査します。」

 

  • 緑の環境診断

 

・屋外環境の中で緑に関わる様々な要因を調査分析し、より良い環境を作るため処方箋とします。

 

・より良い植栽環境を目指すために改善すべき問題点を整理し対策を検討します。

 

・生活環境に対し、障害となっている樹木の取り扱いを検討します。

 

・植栽管理費の推移と現実の管理費を比較し、管理費と管理作業内容について検討します。

 

  • 屋外環境の整備再生計画

 

賃貸住宅の屋外環境は、築古物件になればなるだけ、舗装や縁石、排水施設、給水施設、ガス管、遊具、などの様々な屋外施設も経年のため劣化が進んできます。

 

これらも耐用年数に近づき順次整備改善が求められます。また、植栽は経年に伴って育ち、環境を一変させます。

 

賃貸住宅でも、上記のよう、日頃から行っている管理資料を基に、建物だけのリフォームだけでなく、屋外施設等の環境整備も、将来ビジョンを持ち計画的な整備改修を行うことで費用対効果の高い屋外環境を再生することが出来るのです。

 

経済的耐用年限が大家さんにとって必要な年数 その2

建物の点検メンテナンス

建物を長持ちさせるためには、定期的な点検とメンテナンスが大切です。建物を快適に長く使い続けるには、定期的な点検とメンテナンスによって早く問題点を見つけ、適正な処理をすることが必要です。

 

建物は建てたときから劣化が始まります。軽微な傷みでもそのまま放置しておくと躯体にまで進行して、その結果、大規模な修繕が必要になったケースも有ります。

 

「まだ大丈夫だ」などと思われている大家さんも、点検・メンテナンスの時期は建物の内部・外部や構造体など細かい場所・部位により異なりますので、下記の住まいの点検・メンテナンスサイクル表を参考にスケジュールを立てて点検・補修を行ってください。

 

住まいの点検カレンダー

建物は建てた時から経年劣化していきますが、定期的に手入れをし、リフォームの時期や場所などを点検しながら補修・改善・改装を行うことにより、建物を元気な状態で長持ちさせることが出来ます。

外壁

場所・部位 点検

サイクル

耐用年数

の目安

点検・補修内容(年は目安)
シーリング部  ~4年 9~20年 4年でヒビ割れ・隙間、12年で打ち直し
目地  ~3年 3年ではずれ、浮き
油性塗料 4~5年 5年で塗り替え
金属系サイディング 3~5年 15~20年 5年で汚れ・錆・変形・ゆるみ、10年でコーキング打ち換え
木質系サイディング 3~4年 4年で西日を受ける面の変形・変色・塗り替え
窯業系サイディング  ~5年 5年で塗装の劣化による白化・割れ・シーリング剥離
モルタル仕上げ

(アクリル塗料)

2~4年   ~6年 3年で塗装の劣化による白化チェック・ひび割れ・汚れ、6年で塗り替え
モルタル仕上げ

(ウレタン樹脂塗料)

2~4年   ~10年 3年で塗装の劣化による白化チェック・ひび割れ・汚れ、9年で塗り替え
モルタル仕上げ

(シリコン樹脂塗料)

2~4年   ~13年 3年で塗装の劣化による白化チェック・ひび割れ・汚れ、12年で塗り替え
モルタル仕上げ

(フッ素樹脂塗料)

2~4年  ~16年 3年で塗装の劣化による白化チェック・ひび割れ・汚れ、16年で塗り替え
モルタル仕上げ

(モルタル壁)

2~4年 15~20年 3年で塗装の劣化による白化チェック・ひび割れ・汚れ、10年で塗り替え
モルタル仕上げ

(リシン仕上げ・弾性塗料)

2~4年

 

 7~8年 3年で塗装の劣化による白化チェック・ひび割れ・汚れ、9年で塗り替え
モルタル仕上げ

(吹き付けリシン仕上げ)

2~4年  5~7年 3年で塗装の劣化による白化チェック・ひび割れ・汚れ、9年で塗り替え
板張り壁 3~5年 15~20年 5年で反り・腐れ・隙間・汚れ

経済的耐用年限が大家さんにとって必要な年数

経済的耐用年限が大家さんにとって必要な年数

 

建物の耐用年数には、いろいろな考え方があり、「法定耐用年数」とか「物理的耐用年数」とか「機能的耐用年数」とか「社会的耐用年数」とか「経済的耐用年数」とかいろいろの考え方があります。

 

理論上では、「経済的耐用年数」を物理的な要因、機能的要因、社会的要因、経済的要因による劣化を勘案して、建物が経済的に地域社会のなかで稼働できる寿命ととらえる、と規定しています。

 

実際には、建物としての物理的、機能的、有用的価値が減少した場合、それらの価値の減少を補うために、修繕や取替え、改修を行う必要が生じますが、それに必要な費用と価値の増加よりも、その建物を解体して建て替えた方がより経済的価値が増加すると考えられる年限を経済的耐用年限といいます。

 

建物自体の価値の減少に伴う要因だけでなく、老人が多くなり老人専用にした方が収益率が良いとか、都市計画が変更されて容積率が2倍になったため今までの建物の2倍の規模の建物に建て替えた方が収益率が上がるといったように、収益効率から建て替えが選択される年限も経済的耐用年限といわれます。

 

このように耐用年数の考え方もいろいろありますが、明確に数値として示されているのは法定耐用年数だけです。

 

しかし、法定耐用年数は建物の物理的現象を必ずしも反映してはいないため、耐用年数の考えから外して考えると、物理的耐用年限の大きな要因は建物の劣化であり、経済的耐用年限は陳腐化が大きな要因になっています。

 

大家さんにとって必要なのはこの経済的耐用年限です。

 

建物は建った途端老巧化が始まります。これは避けられないことです。

 

日頃のメンテナンスの努力によって、ある程度の老巧化の速度を遅らせることは可能です。そして、建物の劣化は、外壁塗装とかリフォームによって機能的には支障がないものであれば、老巧化を防ぐことも可能ですし、陳腐化を防ぐことも可能です。

 

しかし、建物自体を時代の変化に対応できるよう、社会や入居者の要求に合わせた魅力ある建物に再生させるための抜本的な改修工事(リノベーション)が必要になった。

 

すなわち、その時代に合った建物に造り替える工事が必要になった場合は、それに支払う費用と建物の価値の増加よりも、その建物を解体して建て替えた方がより経済的価値が増加するのかを比較検討することが必要です。

 

そして、より効果が上がる方法を選択するためにも、大家さんにとって経済的耐用年限が必要なのです。

 

建物の耐用年数の考え方

 

  • いろいろある建物の耐用年数

 

建物の耐用年数という考え方について、いろいろな考え方があります。くら既存の建物を生かして改修工事をしようと思っても、すぐに建て替えが必要になってしまっては、ムダにお金を捨てるようなものです。

 

最近では、表参道に有った同潤会アパートが、表参道ヒルズと同潤会アパートに建て替えられました。

 

1923年関東大震災直後に建てられた同潤会アパートは、趣のある外観で表参道の顔として風景に溶け込み、景観的にも定評が有り、人気が高かったにもかかわらず取り壊しになってしまいました。

 

こらは、いくら素敵な建物だとしても、建物の寿命が原因で取り壊しになってしまったいい例だと思います。

 

  • 法定耐用年数は建物が使用できなくなる年数と違う

 

一般的に耐用年数というと、税法で決められている法定耐用年数が思い浮かぶでしょう。

 

この法定耐用年数は、あくまでも税法上の減価償却費を算出する基礎となる年数であり、現実の建物の耐用年数とは別の物と考えて良いものですが、税上はこの耐用年数が経過した時点で建物の価値がなくなったものとみなされます。

 

  • 「朽廃」してしまう年数が物理的耐用年限

 

それでは、現実のものとして建物の耐用年数はどのように考えたらよいのでしょうか。

 

ギリシャのパルテノン神殿のように屋根も壁もなくなって柱だけのものとなってしまったようなものは、歴史的価値はあっても建物としての機能は果たせません。

 

このように、老廃化して物理的に建物としての機能を失って「朽廃」してしまう耐用年数を「物理的耐用年限」といいます。

 

一般的にはそのような状態になるには、維持管理がキチンとされていない場合、木造では40年以上、鉄筋コンクリート造りでは70年以上経過した建物が対象ではないかと思われます。

 

  • 「経済的耐用年限」とその他耐用年限

 

以上のほかに、「機能的耐用年限」とか「社会的耐用年限」とか「経済的耐用年限」いうものがあります。

 

この中で大家さんにとって必要な年数が、いろいろな要因による劣化を勘案して、建物が経済的に地域社会のなかで稼働できる建物の寿命をいう「経済的耐用年限」だと思われます。

建物のロングライフ化に向けて

 

ヨーロッパでは、古くから石造りの建築が多いため、一度造ったら100年も200年も壊さないのが当然だという概念が有ります。建物の躯体(構造体)は残しておいて、中身を時代に合わせて改修するのが当然だという社会通念があります。

 

一方、日本では鉄筋コンクリート造りが建てられる以前は、建物のほとんど全てが木造でした。木造は石造りに比べて耐用年数が短いため、改修するなら建て替えてしまった方が早い、という社会通念が有ります。

 

日本の住宅建て替えサイクルは約30年と言われています。これは、戦後の日本経済の高度成長期に、住宅政策も質より量に求めてきたことも要因の一つだと思います。

 

阪神・淡路大震災を経て1981年を境に建築基準法が大きく改定され、耐震性が強化されたことにより、それまでの生活用品と同じように住宅の使い捨て世情から、建物のロングライフ化に向かってきました。

 

経済の低成長が続き、高齢化社会における経済活力の鈍化、地球資源の保全や環境汚染の防止が求められている社会状況の中で、一度建物を建てたら出来る限り長く使用する。それが、新しい社会通念として求められています。

 

大家さんも、今所有している賃貸建物の耐震診断を含めた建物診断を行い、長生きさせることが可能であれば、建物の中身をそっくり時代に合ったリノベーションを行って生き返らせることが可能です。

 

リノベーションを行うことで、新たな賃貸住宅として生まれ変われるだけでなく、今ある建物を生かし、建て替え無なかった事で、環境にも大きく貢献することにもなります。

 

もし、どうしても建物の老朽化が進んでしまっており、建て替えざるを得なくなってしまったときには、できる限りメンテナンスに手間の掛からない、なおかつ将来的に時代の要求に柔軟に対応できる(将来的に間取り変更しやすい等)、長生きできる建物を建てることを検討してください。

 

建物の寿命をのばすには、維持管理も重要な要素ですが、建築する時に長く使える事を考慮して建てる事も非常に重要な要素なのです。

 

そのためにも、何をリホームしたら何が変わるかといったことに、関心をもっておくべきです。

 

たとえば、「床暖房にすれば、畳床でなくとも床に座って生活することが可能になる」「ワンルームマンションに衛星放送の受信装置を付けるとか、インターネットに接続可能にすれば学生の入居率は高まる」「医院として使う場合、待合室をリラックスさせる色や明かりを採り入れれば、患者は増えるなど常々身の回りで気が付いたことや、知った情報をファイルしておき、陳腐化に対応すべく時代を先取りするくらいの提案が出来るくらいにしておくことも必要です。

 

建物のロングライフ化は大家さんにとって、一番の関心ごとです!

常に、建物の寿命を延ばす方法は、どうするのか!

入居者に魅力を感じてもらうのには、どうするのか!

見積書のチェックポイント

 

詳細なヒアリングと物件の現地調査の後、正式な見積書が出ます。

 

この見積書ですが、総額いくらということだけしかチェックしない方が少なくありません。正式な見積書を出して貰ったら、最低でも次の項目をチェックすることが大切です。

 

「一式」という表現

見積書の中に、一式という表現があったらチェックが必要です。

見積は、きちんとした価格の理由があって作成されています。

 

ですから、「一式」という表現があった場合は、「一式と明記されている内容を教えて下さい」と業者に言って、きちんとした内訳を説明して貰うことが大切です。

 

提案してきた施工方法にした理由と見積項目のチェック

見積書は、図面や現場情報を基に、すべての必要コストを計算して算出されます。

 

ですので、図面や提案してきた施工方法のどの部分が、見積書のどこの項目に当たるのか、「どんな材料や商品を使用するのか」、「数量や単価は、いくらなのか」、「どこまでが見積書の工事範囲でどこから別途や追加工事となるのか」など、仕様や数量が詳細に表記されているかチェックしてみて下さい。

 

見積書に対する説明

見積書を出してもらったら、必ずその見積書について説明を求めるようにすることが大切です。上記2点に注意して、きちんとした説明を受けることで、こんなはずじゃなかったと言う後悔や、お互いの考えのずれを未然に防ぐことが出来ます。

 

内装工事(リフォーム)業界は、価格や相場が曖昧ではっきりしない業界です。

 

ですので、内装工事(リフォーム)業者・外壁塗装工事業者も、曖昧なことを良しとして、「あまり知識のない大家さん」や、「お金を取れる大家さん」など、“お金を取れるとこから取る”という考えの内装工事業者・外壁塗装工事業者が存在するのも事実です。(もちろん、誠実な内装工事業者・外壁塗装工事業者が大半です!)

 

そのような、悪質な内装工事業者・外壁塗装工事業者に、お金を必要以上に請求されないためにも、思ったことや、疑問点はきちんと業者へ伝えることが本当に重要です。

 

良心的な内装工事・外壁塗装工事業者の見分け方 その2

ディベロッパーから紹介された内装工事業者に頼む

 

もし、あなたがマンションをディベロッパーから購入したとします。そうしますと、居室の内装工事(リフォーム)が必要になった際に、ディベロッパーに内装工事業者を紹介して貰うケースが多いと思います。

 

しかも、ディベロッパーの担当者からの紹介ですので、あなたも「この人(営業マン)の紹介なら安心だ!」と思う事でしょう。きちんとしたディベロッパーの紹介の内装工事業者でしたら、きちんとした工事を実施してもらえると思います。

 

ただ、値段が通常より高いのです(相場より3~5割くらい高い場合もあります)。なぜ通常より高いかといいますと、1つ目の理由は、ディベロッパーへのマージン(紹介料)が含まれているからです。

 

そして2つ目の理由は、「物件をきれいに長持ちさせたい。でも内装工事業者を自分で探すのは面倒だし、どうせなら多少割高になっても、信頼できるディベロッパーに紹介して貰う業者にお願いした方が安心だ」という気持ちになるので、紹介を受けた内装工事業者としても相場より高い価格での契約が容易となるからです。

 

上記でも説明しましたが、ディベロッパーから紹介された内装工事業者の仕事内容が良くないとか手抜きだとか言う話ではありません。通常の相場よりも値段が高くなるという意味です。

 

相場の値段できちんとした仕事をやって貰える内装工事業者をご自身で見つけて、浮いたお金(おそらく数十万以上)で、他に必要なものの購入をされる方が良いのでは、と思っております。そのためにも、ご自身で内装工事業者を探すポイントを、当サイトで学んで頂ければ幸いです。

 

不動産会社から紹介された内装工事業者に頼む

 

不動産会社に入居者募集を専任したり、管理も委任してしいるとします。そうしますと、物件に空室が発生し、内装工事(リフォーム)が必要になった際、不動産会社に内装工事業者を紹介して貰うケースが多いと思います。

 

不動産会社には、入居者募集をして貰い、速やかに入居者を探して貰っているので、入居者層の要望も知っているし、物件の状態も理解している。そこで、信頼できる不動産会社からの紹介の内装工事業者でしたら、入居予想者層の要望を取り込み、きちんとした工事を実施して貰えるだろうと思う事でしょう。

 

ただ、この場合も上記の項目と同じく、値段が通常より高いのです。(相場より2~4割くらい高い場合もあります)。この場合も、通常より高い理由として、不動産会社へのマージン(紹介料)が含まれることになります。

 

また、不動産会社が自社物件に力を入れている会社であったり、苦労して仲介手数料を貰っている人手の足りない会社だったりした場合、あなたの物件状態を把握しておらず、内装工事業者に適切な指示も与えられず、業者任せで工事を行ってもらい、紹介料だけはしっかりと貰うという不動産業者もあります。

 

前記の理由であれば、内装工事業者の仕事内容が良くないとか手抜きだとかいう話ではありません。通常の相場より値段が高くなるという意味です。

しかし、2つ目の理由の場合は、物件の状態も分からず、どこを・どのように内装するのか、適切な指示も出せないまま内装工事業者に任せてしまうのですから、見た目が良く出来上がったとしても、工事に手抜きをされても分からないことになります。

 

どちらにしても、不動産会社に内装工事業者を紹介して貰うケースでは、「入居募集で出来るだけ優良な入居者を探して貰いたい、だから、応募者の要望を知り尽くしている不動産業者の情報を取り入れた内装工事(リフォーム)を行い、入居者募集を有利にして貰いたい。」という思いがあるからです。

しかし、不動産業者はあなたの案件に掛かり切っておりません。あくまでも、手数料収入に見合った仕事をしてくれていると思ってください。

そして、あまり内装工事にイニシアチブを取れば入居者確保に責任が生じてしまうのではと思われることもあります。

 

だいたいの不動産業者は、あなたの物件の内装工事に責任を持ってくれません。

 

内装工事業者を紹介してもらうことにより、不動産業者に期待しても、入居募集に有利なアドバイスを受けられる程度だと考えて下さい。

 

自分の物件の状態・立地状況・環境・入居者層を、ご自身で把握して、ご自身の物件の入居者層をご自身で決める。

そして、優良な内装工事業者を探す。相場の値段できちんとした仕事をしてもらえる内装工事業者を、ご自身で探すポイントを、当サイトで学んで頂ければ幸いです。

 

お知り合いやご近所からの紹介

 

マンションの内装工事を依頼する場合に多いのは、お知り合いやご近所からの紹介だと思います。

もちろん、紹介された内装工事業者を選ぶのは間違いではありません。お知り合いが紹介するくらいですから、悪徳業者だという可能性もまずないでしょう。その点では安心です。

 

ただ、紹介の場合も実はデメリットがあります。

 

紹介されただけに、もし、マンション内装工事が完了した後に何か不具合があっても、紹介して貰った方の手前もあり、なかなか強く言うことが出来ません。

また、見積金額が明らかに相場より高くても、「高すぎる」ということは言えません。そして、見積や施工案を受けた後に断ることになったら、かなり気遣いがいります。

下手に断ると、紹介して貰ったお知り合いの方との人間関係がおかしくなる可能性すらあります。お知り合いの方からの紹介には上記のようなリスクがある、ということを覚えておいて下さい。

良心的な内装工事・外壁塗装工事業者の見分け方

マンション内装工事・外壁塗装工事は、

業者選びで全てが決まります!

ですから、後で後悔しないためにも、内装工事・外壁塗装工事業者を選ぶポイントを十分に学んで下さい。

ここでは、特に考えておかなければならない5項目についてご説明いたします。

 

□悪徳業者について

□タウンページで内装工事・外壁工事業者を探す

□ディベロッパーから紹介された内装工事・外壁塗装工事業者に頼む

□不動産会社から紹介された内装工事・外壁塗装工事業者に頼む

□お知り合いやご近所からの紹介

 

悪徳業者について

 

全国で年間3万件近くも、リフォームによる被害者の声が相談機関に寄せられているそうです。リフォーム業界に限らず、どの業界にも悪徳業者というのは存在するものです。内装工事・外壁塗装工事業界にも、残念ながら存在します。多くの内装工事業者・外壁塗装工事業者は、本当に誠実です。

ただ、一部の内装工事業者・外壁塗装工事業者は・・・・。

 

  • 飛び込みの内装工事業者

「ピンポーン」とチャイムが鳴ったので玄関のドアを開けてみると、突然、下記のように言い始めます。

 

自称「一級建築士」とか、「市役所の方からやってきました」という正義の仮面をかぶった自称“点検マン”たちが、行政から頼まれて点検しているので、点検させて下さいと、言ってくる。

 

その結果、「水回りが、かなり老朽化していますね。この分ですと排水管も傷んでいるかも知れませんね、早くリフォームしなければ、水漏れでもしたら漏水で大変な事になってしまいますよ。」

 

などと、必要のない不安を煽り、工事をするように迫る内装工事業者・外壁塗装工事業者です。

 

普通に考えて、一切のアポイントもなく訪問してくる内装工事業者・外壁塗装工事業者にきちんとした業者がいるはずもありません。このような業者の営業マンはみな口が達者です。こんなやり方をしていたら、口が達者でないと、そもそも契約が取れません。絶対に引っかからないように注意して下さい。

 

  • 極端に値引きをする内装工事業者・外壁塗装工事業者

例えば、あなたが見積書を見て、その内装工事業者・外壁塗装工事業者に「200万円だと予算オーバーで高いです」と言ったとします。

 

その際に「分かりました、では、半額の100万円でやります」というように突然に、極端な値下げをしてくる内装工事業者・外壁塗装工事業者が実際にいます。

 

内装工事・外壁塗装工事は、見た目を綺麗にすればかなりの調整(いわゆる手抜き工事)が出来てしまうものです。そして、お客様側には知識が全くありませんので、手抜きを見つけることはほぼ不可能です。

 

ですから、一つの目安として、「少し値段が高いですね」と内装工事業者・外壁塗装工事業者に言った際に“一気に値段を下げる“内装工事業者・外壁塗装工事業者は避ける方が懸命です。

良心的な内装工事業者・外壁塗装工事業者なら、どうしてこの見積金額が必要なのかを、ひとつひとつ丁寧に説明してくれるはずです。

そして、あなたが納得できる見積金額の範囲内で最高の工事をするように、努力するはずです。

  • 他社の施工案でそのまま工事をしようとする内装工事業者・外壁塗装工事業者

あなたが既に他の内装工事業者・外壁塗装工事業者から見積とか施工案を提案されているとします。

そして、次に会った別の内装工事業者・外壁塗装工事業者に「これは他の内装工事業者・外壁塗装工事業者の提案なのですが、これと同じような工事をしたいのです」と希望を話し、「こんな施工案でマンション内装工事・外壁塗装工事をお願いすると、金額はどれくらいになりますか?」と内装工事業者・外壁塗装工事業者に言ったとします。

 

それに対する回答が、「うちの会社でしたら、この内容のままで、この会社の30%引きの金額で工事しますよ。

うちは、お客様のことを考えて安くやりますから」などと言ってくる内装工事業者・外壁塗装工事業者がいます。

 

これもかなり悪質な内装工事業者・外壁塗装工事業者と考えていいでしょう。良心的な内装工事業者・外壁塗装工事業者であればあるほど、内装工事に対する経験もプライドもありますし、「同業者の提案でそのままやります」という自体、普通ではありえません。

また、他社の提案のままで値段を抑えるということは、目に見える部分は同じでも、目に見えない部分に手抜き工事をするということです。

※どこかの材料を抑えるか、どこかの作業を抜かないと価格は安く出来ませんので、このような業者は工事もいいかげんで、後々トラブルになる可能性があります。

外観のリフォーム(外壁塗装)

外観のリフォーム(外壁塗装)でイメージアップ

貧相な外観が入居者の質を落としている

日本でも、まず伝統的な街並みのデザインが先にあり、建物はその街並みに合わせたデザインにしなければならない地域が有ります。このように景観が保護されている地域では、街並みが美しいことは誰しも認めるところです。

しかし、日本のほとんどの街は、個々に好き勝手な建物を建て、チグハグな街並みになってしまっていることは事実です。

建物の外観は、街並みの一部であり、建物の顔ですから、どうでもいいというわけにはいきません。

しかし、賃貸住宅は、始めから賃貸を目的として建てられているものがほとんどですから、いかにコストダウンをするかに重きが置かれ、外観からも一目で賃貸と分かるものが多いのも事実です。

確かにコストダウンは重要ですが、そのため“貧相”になりがちなのも事実です。

分譲マンションは共用スペースの取り方や、アプローチなど歴然とした差が有ります。

ですから、分譲マンションの購入者が賃貸に出す物件に人気が有るのも、高級感やゆとりの共有スペースの充実感が理由の一つだと思います。

外観にお金を掛けた分、内装のグレードが落ちることは望ましいことではありませんが、女性はどちらかというと外観の悪い物件は敬遠する傾向にあります。

あまり外観が悪いと入居する人も自ずと限られてきて、入居者の質が悪くなってきます。一度入居者の質が落ちると、なかなか改善が難しいのが現実です。

 

こんな外観は敬遠される

部屋選びの際に重視する条件としては、家賃やロケーション、広さが常に上位で、外観はそれほど重要とされていませんが、近場の似たような条件の物件でどちらを選ぶかとなった時には、外観の良い方を選ぶ傾向にあります。

部屋を決める際には、必ず現地を見に行きますので、外観のイメージもインプットされるのです。その時の外観の印象が好くないと、選択物件から外されてしまいます。

そこで、敬遠される外観を上げてみますと

  • 白っぽく、無機質な外観の上、傷んでいる。
  • 見るからに安っぽい仕上げ材を使っている。
  • 外部鉄骨階段(見た目だけでなく、音が響くことも)
  • メンテナンスされていない(汚い、塗装の剥がれ、錆、ゴミの散らかり)
  • ポスト廻りが散らかって荒れている。
  • 清潔感がない。
  • 玄関を開けると道路から部屋の中が丸見え状態。
  • 暗いイメージ。

以上のことが上げられます。

外観をリフォームする場合、以上の問題点をまず解決することがポイントです。お金に余力があれば、少しグレードアップすれば良いと思います。

スペースを広げることは出来なくても、雰囲気を良くすることは出来ます。

 

外観のイメージを良くするためのポイント

中古賃貸住宅やマンションをリフォームしてみると、同じ費用でより効果的なイメージアップが図れるのではないでしょうか。

この場合も、新しく斬新なデザインであっても、いずれは古くなってしまうものですし、流行の寿命は建物の寿命よりは短いものです。

しかし、古い建物の場合は、思い切ってファッショナブルな外観にするとか、形が古い分少し思い切った色使いでインパクトを狙って見るとかも有効な手段かも知れません。

どんなところに住んでいるのか聴かれたとき、 “○○な建物です” と言えるようなアピールポイントを明確にすることがポイントです。

外観イメージをよくするためのポイントを上げてみますと

  • 塗 装・・・最もコスト効率が良く、手軽な方法です。
  • 色 彩・・・色を選ぶとき、同じ色できれいになれば良い、と言っていませんか。外壁の色使いは、外観イメージを大きく左右しますので、街並みに合っているかチェックする事も重要なポイントです。色の選び方でより高級感を演出することも出来ます。
  • 配 色・・・外壁の色として一般的な色は白系やベージュなどの明るめの色ですが、外壁以外の階段や手摺など面積の狭い部分に、コントラストの強い色を使うと締まって見えます。
  • 外壁の一面だけ、あるいは一部だけアクセントカラーを入れてもガラリとイメージが変わります。どちらにしても、統一感のある色使いが成功のポイントです。
  • 高級感・・・最近は結構しっかりした濃さの色を外壁に使う住宅やマンションを見かけます。落ち着いた感じに見え、高級感を感じさせます。色のバランスが取れていると高級そうに見えるものです。色選びは、外観のイメージの決め手になりますので、十分に検討する必要があります。
  • 色選び・・・色選びのポイントはバランスです。街並みとのバランス、建物全体のバランス感が重要です。基本的に、どの色を使っても費用はほとんど影響しないので、同じ費用なら効果的な使い方をしたいものです。小さな色見本で選ぶのと塗った後では見え方は変わります。なるべく大きな色見本で、外での色確認をしましょう。
  • 外壁材・・・サイディング(煉瓦などの模様を付けたパネル状の外装材。規格製品のため、安価で耐久性に富む)左官材、タイルなど多種多様な外壁材が有りますが、使う材料によって様々な表情を付ける事ができます。
  • アクセント・・・大きな面の一部など、変化を付ける事によって全体の印象を変えることも出来ます。エントランス廻りの一部だけにタイルを張ったり、壁の一面だけコテ仕上げにしたりレトロな雰囲気に仕上げるなども選ぶことが出来ます。アクセントを上手に使うと全体が引き締まった印象になります。

以上があげられます。

どんなにお金をかけて立派な物件にしても、いつもゴミが散乱していたり、汚れていては良い物件と言えません。

人はゴミが有るところには平気でゴミを捨てるものです。共用部分の日常の管理の良し悪しが物件のイメージを決定付けますし、入居者の質を保つためにも重要です。

また、日常的な清掃や手入れが、メンテナンスの周期を長くします。管理者の目が行き届いている物件は、防犯上も安心感を与えますので、しっかりした管理もイメージを上げる重要なポイントに成ります。